FAQ
I. Le marché des
droits à bâtir et son fonctionnement.
3)........... Le Règlement s’applique-t-il à toutes les zones de
développement d’activités mixtes ?.
II. Le Registre des
droits à bâtir
4).......... A quoi sert le Registre des droits à bâtir ?
5)........... Qui tient le Registre des droits à bâtir ?
7)........... Quelles sont les informations contenues dans le Registre des
droits à bâtir ?
............. b. Qui est chargé de communiquer à la
FTI les mutations parcellaires ?.
9)........... Sous quelle forme sera tenu le Registre des droits à
bâtir ?
12)......... Sur la base de quelles données est fondé le Registre des
droits à bâtir ?
III. Les différentes
notions de droits à bâtir
13)......... a. Comment se définissent les droits à bâtir dans les
ZDAM ?
............. b. En ZDAM, qu’est-ce qu’un droit à
bâtir ?
14)........ Selon quelle unité s’expriment les droits à bâtir ?
15)......... Comment se définit la surface brute de plancher (SBP) selon
le RDABZAM ?
IV. Les différents
indices d’utilisation du sol (IUS) dans les ZDAM10
17)......... Un IUS maximum est-il forcément prescrit ?
18)........ Un IUS minimum est-il forcément prescrit ?
V. Le régime d’utilisation
des droits à bâtir
20) a. Quels
types de droits à bâtir peuvent être cédés ?
............. c. Pourquoi tous les droits à bâtir à
destination d’activités du secteur tertiaire ne sont-ils pas cessibles (en
ZDAM) ?
............. d. Quelle est la part de droits à
bâtir que l’on peut céder ?.
21)......... Les droits à bâtir exerçables sur place peuvent-ils être
cédés ?
23)........ Qui détient les droits à bâtir d’un bien-fonds ?
27)........ Qui peut vendre des droits à bâtir ?
28)....... Qui peut acquérir des droits à bâtir ?
............. b. Peut-on acquérir des droits à
bâtir indépendamment de la conception d’un projet de construction ?
............. b. Peut-on revendre à un tiers des
droits à bâtir acquis précédemment par cession ?
33)........ a. Dans quel délai les droits à bâtir acquis par cession
doivent-ils être utilisés ?.
............. b. Que se passe-t-il si des droits à
bâtir sont acquis mais qu’ils ne sont pas utilisés ?
............. c. Que deviennent les droits à bâtir
acquis par cession si le projet pour lequel ils ont été acquis ne se réalise
pas ?
34) Si la
cession devient caduque, que devient le prix payé pour l’acquisition des
droits bâtir ?
VI. La forme et prix
des transactions
35)........ Sous quelle forme devront être dressés les actes de cession
de droits à bâtir ?
36)....... Sous quelle forme devront être dressées les promesses de
cession de droits à bâtir ?.
38)....... a. Le prix des transactions est-il contrôlé ?
............. b. Qui
détermine le prix de cession des droits à
bâtir ?
VII. Quelques cas
particuliers
............. b. Qu’entend-t-on par
« report » de droits à bâtir ?
............. c. Le « report » de droits
à bâtir est-il assimilé à une cession ?
............. b. Qu’entend-t-on par
« regroupement » de droits à bâtir ?
............. c. Le regroupement de droits à bâtir
implique-t-il des cessions de droits à bâtir ?
............. b. La réalisation de surfaces de
« services à la zone » implique-t-elle l’usage de droits à bâtir
d’affectation tertiaire ?
43) Que se
passe-t-il si des parcelles sont occupées par des bâtiments de logements
(villas) ?
VIII. Les interactions
entre la FTI et les autorités
45) Le Registre foncier intervient-il dans la tenue du
Registre des droits à bâtir ?
I.
Le marché des droits à bâtir et son fonctionnement
1)
Pourquoi instaurer un système de
type « marché des droits à bâtir » dans les zones de développement
industriel et d'activités mixtes (ZDAM) ?
Afin d'éviter
le développement du tertiaire au détriment du secondaire, un pourcentage
minimum de 60% d'activités secondaires dans chaque ZDAM a été prescrit par la
loi.
Pour garantir
un usage efficient du sol, l’adoption d’un régime d’affectation de détail
différencié à l’intérieur de la ZDAM s’est imposé. Ainsi, les plans directeurs, qui concrétisent les ZDAM, sont habilités à fixer des indices d’utilisation du sol (respectivement
des taux de répartition entre activités secondaires/tertiaires) différenciés
par « pièce urbaine ».
Afin de
compenser les disparités entre les propriétaires engendrées par le régime d’affectation
de détail différencié à l’intérieur d’une même ZDAM, il s’est avéré nécessaire
de trouver le moyen de rétablir l’égalité de traitement, à tout le moins en
valeur économique. Ce rééquilibrage s’effectuera par les cessions de droits à
bâtir : les propriétaires qui ne peuvent pas réaliser sur leur parcelle
autant de surfaces brutes de plancher destinées à des activités du secteur
tertiaires (SBP III) que la moyenne des propriétaires de la zone ont le droit
de vendre des droits à bâtir à ceux qui peuvent réaliser des SBP III en
quantité excédant leurs propres DAB III..
Il a ainsi été
jugé préférable de laisser les propriétaires de la zone convenir entre eux des
cessions de droits à bâtir. Ces cessions produiront des rééquilibrages en
valeur. Elles généreront du même coup un effet péréquatif
(cf. art. 3A LZIAM et art. 8 RDABZAM).
2)
a. Le
régime de cession des droits à bâtir mis en place par le RDABZAM
s’applique-t-il aux surfaces brutes de plancher destinées à des activités du
secteur secondaire ?
b. Pourquoi le régime
de cession des droits à bâtir mis en place par le RDABZAM ne concerne-t-il que
les surfaces brutes de plancher destinées à des activités du secteur
tertiaire ?
Seuls les
droits à bâtir
affectés à des activités du secteur tertiaire ou assimilées sont visés par le
RDABZAM (cf. art. 4 RDABZAM). La notion de droits à bâtir repose
intrinsèquement sur un indice d’utilisation du sol maximum (art. 6 al. 3 RDABZAM). En effet,
pour que l’on puisse identifier et quantifier ces droits, et dès lors qu’ils
s’expriment en surface brute de plancher, c’est la valeur plafond qui est
déterminante.
En revanche, les SBP destinées à
des activités du secteur secondaire ne font
l’objet que d’un indice d’utilisation du sol minimum (art. 6 al. 2 RDABZAM). Le Règlement ne prévoit pas la
fixation d’un indice d’utilisation du sol maximum pour la réalisation de
surfaces de plancher destinées à des activités secondaires. Il n’y a donc pas
de plafonnement des surfaces brutes de plancher destinées à des activités du
secteur secondaire par un indice d’utilisation du sol maximum.
Voir également
les questions nos
16, 17 et 18 relatives aux différents indices d’utilisation du sol dans
les ZDAM.
3)
Le Règlement s’applique-t-il à
toutes les zones de développement d’activités mixtes ?
Non, le Règlement RDABZAM ne s’applique qu’aux ZDAM dont le plan directeur ou le règlement directeur
prévoit, pour les seules surfaces à construire destinées aux activités du secteur tertiaire, des droits à bâtir cessibles entre les parcelles et l’inscription de
ces droits dans un registre (art. 2 al. 1 RDABZAM).
Dans les ZDAM auxquelles le Règlement RDABZAM ne s’applique pas, les
propriétaires ne pourront pas procéder à des cessions de DAB selon le système mis
en place par le Règlement. La cessibilité des DAB devra être vérifiée de cas en
cas.
II.
Le Registre des droits à bâtir
4)
A quoi sert le Registre des
droits à bâtir ?
Le registre des droits à bâtir :
-
comptabilise les droits à
bâtir rattachés aux parcelles de la ZDAM ;
-
permet d’assurer le
contrôle administratif des cessions et la mise en œuvre des droits à bâtir ;
-
fournit des
renseignements aux acteurs intéressés à l’acquisition de droits à bâtir et sert
de base d’information au public (cf. art. 38 RDABZAM).
De la sorte, le
régime des droits à bâtir est transparent et garantit une fluidité des échanges
entre les propriétaires et les constructeurs.
5)
Qui tient le Registre des droits
à bâtir ?
La FTI a reçu
par la loi la compétence de tenir le Registre des droits à bâtir (art. 7 al. 1
let. d LZIAM). Elle sera donc responsable du dispositif destiné à répertorier
les droits à bâtir propres aux ZDAM, dans le prolongement de sa tâche générale
de gestion des zones industrielles (cf. art. 59 RDABZAM).
6)
Qui est
habilité à enregistrer les cessions des droits à bâtir au Registre des droits à
bâtir ?
Il appartiendra à la FTI de transcrire les opérations de cessions ou de
reporter la « consommation » des droits à bâtir survenant lors de la
réalisation des constructions autorisées (cf. art. 59 RDABZAM).
Le
Règlement institue des règles procédurales pour garantir que la FTI statue sur
l’inscription de toutes les données du registre, au besoin par l’adoption de
décisions administratives sujettes à réclamation, puis recours (cf. art. 73 ss
RDABZAM).
7)
Quelles sont les informations
contenues dans le Registre des droits à bâtir ?
Toute
transaction portant sur les droits à bâtir devra être consignée dans ce Registre
(art. 36 RDABZAM et art. 3B, al. 2 LZIAM). L’obligation
de faire inscrire toutes les opérations affectant le registre permettra de
garantir une traçabilité complète et un contrôle administratif permanent,
nécessaire dans le cadre de la délivrance des autorisations de construire. Seuls
les DAB inscrits au Registre seront reconnus par les autorités (FTI et OAC)
pour l’octroi d’autorisations de construire.
Pour chaque parcelle (y compris les droits de
superficie distincts et permanents), le Registre comptabilise ainsi :
i) les droits
liés à chaque parcelle, consommés ou non par des constructions,
ii) le
« stock » de droits « à vendre »,
iii) les droits à
bâtir cédés,
iv) le potentiel
constructif susceptible d’être comblé par des acquisitions de droits.
Le Registre se
fonde à l’origine sur un tableau initial annexé au règlement directeur de la
zone concernée dans lequel sont inscrites les données de base pour chaque
parcelle (surface cadastrale ; droits à bâtir exerçables sur place ; droits
à bâtir cessibles) telles qu’existantes au jour de l’entrée en vigueur du plan
directeur.
La FTI procède d’office
régulièrement à une mise à jour du Registre des droits à bâtir (art. 63
RDABZAM).
Le Registre
évolue également en cas de mutations parcellaires (divisions, réunions, etc).
Enfin, il suit
également toutes les transactions de cessions de DAB qui lui seront annoncées
et qui seront reconnues conformes aux conditions de cession.
8)
a. Le Registre
des droits à bâtir tient-il compte des mutations parcellaires au Registre
foncier ?
b. Qui est chargé de
communiquer à la FTI les mutations parcellaires ?
Dès qu’elle a connaissance de faits déterminants, la
FTI procède d'office à la modification du Registre des droits à bâtir en cas de mutation foncière (y compris quant aux droits de
superficie distincts et permanents) par l’adaptation des feuillets par immeuble
en fonction de la nouvelle situation inscrite au registre foncier (art. 69 al.
1 let. b RDABZAM).
Cela permet par exemple de répartir les DAB entre les différentes parcelles
issues d’une division parcellaire.
La FTI utilise les droits d’accès légaux ou
conventionnels dont elle dispose auprès du Registre foncier à cet effet.
Les notaires sont par ailleurs chargés de
communiquer à la FTI les actes de divisions et de réunions parcellaires et les tableaux
de mutation y relatifs, avec les spécifications
fournies par les géomètres officiels (art. 79 al. 8 let. e RDABZAM).
Voir également
la question no 47
au sujet de l’obligation pour les notaires d’informer la FTI des actes
d’aliénation foncière ou des actes de divisions et de réunions parcellaires et
du tableau de mutation y relatif.
9)
Sous quelle forme sera tenu le
Registre des droits à bâtir ?
Le Registre
sera tenu sous une forme comparable au Registre foncier – dont il demeurera
toutefois distinct (art. 40 RDABZAM). Chaque parcelle disposera ainsi de son « feuillet »
(art. 42 ss RDABZAM).
Le Registre
sera tenu en forme informatique. Les données informatiques font foi
et priment toute documentation imprimée (art. 60 RDABZAM).
Les données du Registre des droits à
bâtir accessibles au public (art. 81 al. 1 RDABZAM) sont
accessibles aux personnes, physiques ou morales, par un système de consultation
électronique (art. 60 al. 3 RDABZAM).
10)
Que se
passe-t-il si un propriétaire n’est pas d’accord avec des inscriptions portées
au Registre des droits à bâtir ?
Le
propriétaire peut demander à la FTI de procéder à la rectification d’une
inscription portée au Registre des droits lorsqu’il existe des motifs de
reconsidération (art. 72
al. 5 RDABZAM).
La FTI se
détermine sur les réquisitions de rectification par voie de décision
administrative (art. 73 al. 1 RDABZAM).
Si le
propriétaire n’est pas d’accord avec la décision rendue par la FTI au sujet de
sa demande de rectification, il peut déposer une réclamation contre cette
décision auprès de la FTI (art. 74 RDABZAM) puis, cas échéant, interjeter
recours auprès de la Chambre administrative de la Cour de justice contre la
décision sur réclamation rendue par la FTI (art. 75 RDABZAM).
11)
Des
opérations portées au journal du Registre foncier (avant inscription définitive
au grand livre) pourraient-elles être prises en compte dans le Registre des
droits à bâtir ?
Par principe, le Registre des droits à bâtir est
fondé sur les données cadastrales et les données foncières inscrites au grand livre du Registre foncier (art. 40
al. 1 RDABZAM), et non celles inscrites au journal
du Registre foncier. Cela s’explique par le fait que les affaires portées au journal sont placées sous réserve de
leur validation définitive, qui se traduit par l’inscription au grand livre.
Toutefois, le Règlement prévoit qu’en cas de
divergence entre les inscriptions du registre des droits à bâtir et celles du journal du Registre foncier notamment,
l’inscription portée au Registre des droits à bâtir doit être adaptée, d’office
ou sur requête du propriétaire concerné, conformément à l’inscription figurant
au Registre foncier (art. 40 al. 2 RDABZAM). La référence ainsi faite au journal du Registre foncier permet au
Registre des droits à bâtir de tenir compte des opérations foncières dès
qu’elles sont portées au journal (sous réserve de rectification), pour ne pas
retarder l’utilisation des cessions de DAB.
12)
Sur la base de quelles données
est fondé le Registre des droits à bâtir ?
Le Registre
des droits à bâtir est fondé sur les données cadastrales et les données foncières inscrites au grand
livre du registre foncier (art. 40 al. 1 RDABZAM).
Toutefois, le
Registre des droits à bâtir est indépendant et distinct du Registre foncier. Il
ne prime en aucun cas sur les inscriptions du Registre foncier. Ainsi, nul ne
peut se prévaloir d’une inscription au Registre des droits à bâtir à l’encontre
d’une inscription du Registre foncier (art. 40 al. 4 RDABZAM).
Voir également
la question no 46
relative aux interactions entre la FTI et le Registre foncier.
III. Les différentes notions de
droits à bâtir
13)
a. Comment
se définissent les droits à bâtir dans les ZDAM ?
b. En ZDAM, qu’est-ce
qu’un droit à bâtir ?
Par droits à
bâtir (« DAB »), le RDABZAM désigne les droits à bâtir rattachés aux
parcelles de la ZDAM permettant la réalisation de surfaces brutes de plancher
affectées aux activités du secteur tertiaire ou assimilées (art. 4 al. 1
RDABZAM).
Les différents
types de droits à bâtir sont explicités à l’art. 3 al. 1 à 9 RDABZAM.
14)
Selon quelle unité s’expriment
les droits à bâtir ?
L’unité
exprimant les droits à bâtir est le mètre carré de surface brute de plancher
(SBP), selon la définition fournie par l’art. 5 RDABZAM. Cette définition
reprend le référentiel – usuel en Suisse et à Genève – fourni par la directive
ORL No 514 420.
15)
Comment se
définit la surface brute de plancher (SBP) selon le RDABZAM ?
La surface
brute de plancher déterminante
selon le RDABZAM se
compose de la somme de toutes les surfaces, chauffées ou non, comprises dans
l’enveloppe du bâtiment, selon la directive N° 514 420 de l'institut
pour l'aménagement local, régional et national (institut ORL) de l'Ecole
polytechnique fédérale de Zurich (art. 5 RDABZAM). Certaines
surfaces, telles que les dépôts en sous-sol, sont toutefois pondérées de
manière spécifique pour tenir compte des usages propres aux zones industrielles
(cf. art. 5 al. 2 RDABZAM).
IV. Les différents indices
d’utilisation du sol (IUS) dans les ZDAM
16)
Quels sont les différents types
d’indices d’utilisation du sol applicables dans les ZDAM ?
L’indice
d’utilisation du sol (ci-après : IUS) sert à orienter la densification de
l’urbanisation.
L’indice
minimum est destiné à garantir une utilisation efficace du sol. Il vaut
pour toutes les constructions, indépendamment de leur affectation à des
activités secondaires ou tertiaires (art. 6 al. 2 première phrase RDABZAM). Seuls les projets de construction comportant une
surface brute de plancher (d’affectation secondaire et cas échéant tertiaire)
répondant au moins à l’indice d’utilisation du sol minimum applicable à la
parcelle peuvent être autorisés (art. 6 al. 2 deuxième phrase RDABZAM).
L’IUS maximum (art. 6 al. 3 RDABZAM) permet d’identifier et de quantifier
les droits à bâtir (qui s’expriment en SBP) aux fins du régime défini par le
Règlement. Seules les surfaces brutes de plancher d’affectation tertiaire
sont astreintes à un IUS maximum (art. 6 al. 3 RDABZAM).
17)
Un IUS maximum est-il forcément
prescrit ?
Non, seules les surfaces brutes de plancher (SBP) d’affectation
tertiaire sont astreintes à un IUS maximum. En effet, les surfaces
brutes de plancher d’affectation secondaire ne font
l’objet que d’un IUS minimum : elles ne sont pas contingentées par un IUS
maximum, puisque les SBP secondaires ne sont pas l’objet de DAB au sens du
Règlement.
Comme
il s’agit simultanément de s’assurer d’une utilisation efficiente du sol, les surfaces brutes de plancher
d’affectation tertiaire sont aussi soumises à un IUS minimum.
Par
simplification, les PDZDAM peuvent prévoir que l’indice d’utilisation du sol minimum constitue simultanément
l’indice d’utilisation du sol maximum (art. 6 al. 3
deuxième phrase RDABZAM). Mais ils peuvent fixer deux valeurs d’indices
différentes pour donner de la souplesse aux constructeurs.
18)
Un IUS minimum est-il forcément
prescrit ?
Oui, dans chaque ZDAM dans
laquelle le régime de cession des droits à bâtir s’applique, le plan directeur des zones de développement d’activités mixtes fixe
pour chaque pièce urbaine de la ZDAM un indice d’utilisation du sol minimum, applicable à toutes les parcelles appartenant à ladite pièce urbaine
(art. 6 al. 1 RDABZAM). Cet indice peut être fixé de
manière différente pour chaque pièce urbaine de la ZDAM (art. 2, al. 1 let. l LZIAM).
Cet indice minimum vaut pour
toutes les constructions, indépendamment de leur affectation à des activités
secondaires ou tertiaires (art.
6 al. 2 RDABZAM). Seuls les projets de construction comportant une surface brute de
plancher (secondaire et cas échéant tertiaire) répondant au moins à l’indice
d’utilisation du sol minimum applicable à la parcelle peuvent être autorisés. Pour
éviter que seules les surfaces d’affectation tertiaire d’un projet ne soient
réellement construites, au préjudice de la destination industrielle et
artisanale principale de la zone, la réalisation du projet autorisé ne peut pas
être fractionnée. L’autorisation de construire peut être subordonnée à des
garanties à cet effet.
V.
Le régime d’utilisation des droits à bâtir
19)
Les droits
à bâtir peuvent-ils être cédés uniquement au profit d’un propriétaire d’une
parcelle contiguë ?
Non, les propriétaires qui ne
peuvent pas exercer sur leur parcelle l’intégralité de leurs droits à bâtir de
base, à raison des prescriptions du plan directeur des zones de développement
d’activités mixtes, ont le droit de céder leurs droits à bâtir cessibles, cas
échéant contre une compensation pécuniaire ou autre, à tout propriétaire d’une parcelle de la zone à laquelle le plan
directeur de la zone attribue un potentiel constructif supérieur à ses droits à
bâtir de base (art. 8 al. 3 RDABZAM).
Si un propriétaire souhaite réaliser un projet de construction commun avec
son voisin direct (i.e. dont la parcelle est contiguë à la sienne) sans
devoir effectuer de cession de droits à bâtir, voir la question no 39 au sujet du
« regroupement » (art. 16 RDABZAM).
20)
a. Quels
types de droits à bâtir peuvent être cédés ?
b. Peut-on
céder des droits à bâtir destinés à la réalisation de surfaces brutes de
plancher destinées à des activités du secteur secondaire ?
c.
Pourquoi tous les droits à bâtir à destination d’activités du secteur tertiaire
ne sont-ils pas cessibles (en ZDAM) ?
d. Quelle est
la part de droits à bâtir que l’on peut céder ?
a - d. Seuls les droits à bâtir à destination d’activités
du secteur tertiaire que les prescriptions du plan directeur ne laissent pas
leur propriétaire exercer sur leur propre parcelle peuvent être cédés.
En effet, par principe, les droits à bâtir à
destination d’activités tertiaires attachés à une parcelle ne peuvent être
exercés que sur cette parcelle (voir la
question n° 21). Le Règlement prévoit
toutefois quelques exceptions, limitatives (cas de regroupement : voir la question no
39 ; réalisation
de surfaces destinées à des activités de service à la zone dans des bâtiments
mutualisés : voir la question n° 42).
Par ailleurs, les surfaces de plancher destinées à des activités du secteur
secondaire ne requièrent pas des droits à bâtir dans les ZDAM. Il n’y dès lors
pas matière à cession de droits à bâtir dans le domaine des affectations
secondaires (voir la question n° 2).
Les droits à bâtir cessibles correspondent à
l’écart entre les DAB de base et les DAB selon PDZDAM. Cet écart peut être
positif et générer un « excès » de droits, qui sont alors
susceptibles d’être cédés au profit d’une autre parcelle, ou négatif, auquel
cas l’ayant-droit de la parcelle est légitimé à acquérir des droits pour
réaliser le plein de son potentiel constructif concret :
- Droits à bâtir cessibles :
Les droits à
bâtir destinés aux activités du secteur tertiaire qui ne peuvent être exercés
sur l’assiette d’une parcelle considérée car dépassant le potentiel
constructible fixé par le PDZDAM peuvent être transférés sur une autre parcelle
et sont donc cessibles. Ils sont calculés en soustrayant les droits selon
PDZDAM des DAB de base.
- Droits à bâtir acquérables :
Si le plan
directeur de la ZDAM attribue à une parcelle des droits à bâtir réellement
exerçables sur ladite parcelle qui excèdent les droits de base de cette
parcelle, le différentiel constitue les droits à bâtir acquérables,
c’est-à-dire achetables. Ils sont calculés en soustrayant les DAB de base des
droits selon PDZDAM.
Les différents autres types de droits à bâtir sont
explicités à l’art. 3 al. 1 à 9 RDABZAM.
Pour ce qui concerne les cessions lorsqu’une parcelle est grevée d’un droit de superficie
distinct et permanent, voir la question no
22.
21)
Les droits à bâtir exerçables sur
place peuvent-ils être cédés ?
Non, la part des droits à bâtir
d’une parcelle qu’il est possible de réaliser sur cette parcelle selon le plan
directeur de la zone de développement d’activités mixtes ne peut pas être cédée
à une autre parcelle (art. 20 al. 1 RDABZAM).
Sont réservés deux cas de
figure particuliers :
-
les droits à bâtir de base exerçables sur place peuvent
en principe être cédés à une autre (ou à d’autres) parcelle(s) de la même pièce
urbaine pour réaliser des SPB tertiaires d’activités de service aux entreprises
et usagers de la zone (activités telles que garderies d’enfants, fitness,
offices postaux, etc.) dans un bâtiment comportant également des équipements
privés techniques collectifs mutualisés (art. 21 al. 1 RDABZAM) (voir aussi la question n° 42) ;
-
les droits à bâtir de base exerçables sur place peuvent faire l’objet d’un
regroupement (art. 16 RDABZAM) : dans l’hypothèse où un ou plusieurs
propriétaire(s) souhaite(nt) réaliser un projet de construction commun sur une
(ou des) parcelle(s) voisine(s), ils n’ont pas besoin de procéder entre eux à
des cessions de droits à bâtir (art. 22 RDABZAM) (voir aussi la question n° 39).
Pour savoir quelle est
la part des droits à bâtir susceptible
d’être cédée, voir la question
no 20.
22)
Les droits
à bâtir peuvent-ils être rattachés à une parcelle grevée d’un droit de
superficie distinct et permanent ?
Les DAB sont
par définition rattachés à une parcelle (bien-fonds ; art. 9 RDABZAM).
Si la parcelle
est grevée d’un droit de superficie distinct et permanent (ci-après : DDP)
inscrit lui-même comme un immeuble au Registre foncier, le superficiaire peut
être titulaire de tout ou partie des DAB : c’est l’acte constitutif du
DDP, conclu entre le superficiant et le
superficiaire, qui répartit la titularité des droits entre le bien-fonds et le
DDP (art. 10 RDABZAM).
Dans la mesure
où il est ainsi titulaire de DAB, le superficiaire est traité par le Règlement
comme un propriétaire (art. 10 al. 3 RDABZAM).
Sont également
assimilés aux propriétaires aux fins du Règlement, par principe, les copropriétaires et propriétaires par étages (art. 11 RDABZAM ;
voir la question n° 25)
ainsi que les usufruitiers (art. 12 RDABZAM ; voir la question
n° 26).
23)
Qui détient les droits à bâtir
d’un bien-fonds ?
Les DAB sont rattachés à une parcelle de la ZDAM. Dès lors, seul le propriétaire
de la parcelle concernée peut en disposer (art. 9 RDABZAM).
On entend par
propriétaire au sens du Règlement toute personne physique ou morale inscrite au
Registre foncier comme propriétaire d’un immeuble sis dans la ZDAM. Sont
assimilés aux propriétaires les superficiaires
(art. 10 al. 3 RDABZAM), les copropriétaires
et propriétaires par étages (art. 11 RDABZAM)
ainsi que les usufruitiers (art. 12 RDABZAM), sous réserve
des dispositions qui instituent un régime spécifique à leur égard (art. 9 al. 2 RDABZAM).
Voir les questions nos
24, 25 et 26 au
sujet des superficiaires, des copropriétaires et des usufruitiers.
24)
Lorsqu’une
parcelle est grevée d’un droit de superficie distinct et permanent, qui détient les droits à bâtir ?
Lorsqu’un bien-fonds est grevé
d’un droit de superficie distinct et permanent, les droits à bâtir sont détenus
par le superficiaire dans la mesure prévue par l’acte constitutif du droit de
superficie. Lorsque l’acte constitutif ne règle pas explicitement l’attribution
des droits à bâtir, ces derniers sont réputés appartenir au propriétaire du
bien-fonds grevé. Les droits à bâtir reviennent dans tous les cas au superficiant à l’échéance du droit de superficie distinct
et permanent (art. 10 al. 1 RDABZAM).
Pour les droits de superficie
distincts et permanents comportant des bâtiments au jour de l’entrée en vigueur
du plan directeur des zones de développement d’activités mixtes, les droits à
bâtir correspondant aux surfaces de plancher déjà bâties appartiennent au
superficiaire. En revanche, les droits à bâtir nouvellement liés à la zone de
développement d’activités mixtes appartiennent au superficiant.
Le superficiant et le superficiaire peuvent convenir
d’attribuer les DAB à ce dernier, par une modification (avenant) au contrat
constitutif du DDP. Les droits à bâtir reviennent dans tous les cas au superficiant à l’échéance du droit de superficie distinct
et permanent (art. 10 al. 2 RDABZAM).
Pour les droits à bâtir dont
il est titulaire, le superficiaire est assimilé au propriétaire aux fins du
présent règlement (art. 10 al. 3 RDABZAM).
25) Lorsqu’un immeuble est soumis au régime de
la copropriété par étages ou de la copropriété, comment se
répartissent les droits à bâtir et qui peut en disposer ?
Pour les immeubles soumis au
régime de la copropriété par étages, les copropriétaires définissent entre eux
la répartition des droits à bâtir disponibles sur place et cessibles ou
acquérables. Ils consignent la répartition convenue dans une convention en
forme écrite conclue entre tous les copropriétaires (art. 11 al. 1 RDABZAM).
Les droits à bâtir peuvent
être librement répartis par les copropriétaires entre les parts de copropriété
d’étage, dans les limites des droits à bâtir attachés à l’immeuble (art. 11 al.
2 RDABZAM).
Cette répartition requiert une
convention en forme écrite conclue entre les copropriétaires d’étages concernés
(art. 11 al. 3 RDABZAM).
Chaque copropriétaire d’étage
peut disposer librement de la part de droits à bâtir qui lui est ainsi
attribuée (art. 11 al. 4 RDABZAM).
Tant que les copropriétaires
d’étages n’ont pas fait inscrire au registre des droits à bâtir la répartition
convenue des droits à bâtir, ils ne peuvent pas céder leurs droits à bâtir
cessibles, respectivement acquérir des droits à bâtir, ni utiliser leurs droits
à bâtir disponibles sur place. Aucune demande d’autorisation de construire ne
peut être introduite durant cette période (art. 11 al. 5 RDABZAM).
Dans les cas de copropriété
ordinaire, les droits à bâtir sont détenus collectivement par les
copropriétaires, selon les règles du code civil suisse, du 10 décembre 1907.
Aucun des copropriétaires ne peut disposer individuellement des droits à bâtir
(art. 11 al. 6 RDABZAM).
26) Lorsqu’un usufruit est constitué sur un immeuble de la ZDAM, qui détient
les droits à bâtir ?
Lorsqu’un usufruit est
constitué sur un immeuble de la zone de développement d’activités mixtes,
l’usufruitier ne peut faire usage et céder des droits à bâtir qu’avec l’accord
du nu-propriétaire (art. 12 al. 1 RDABZAM).
Le nu-propriétaire et
l’usufruitier peuvent néanmoins prévoir, dans un accord soumis à la forme
authentique ou dans l’acte constitutif de la servitude, que l’usufruitier
pourra faire usage ou céder des droits à bâtir apportés par la zone de
développement d’activités mixtes sans avoir à requérir l’accord préalable du
nu-propriétaire (art. 12 al. 2 RDABZAM).
A défaut d'accord conformément
à l’alinéa 2, le nu-propriétaire est réputé conserver le droit d’usage et
d’aliénation sur les droits à bâtir apportés par la zone de développement
d’activités mixtes (art. 12 al. 3 RDABZAM).
27)
Qui peut vendre des droits à
bâtir ?
Les DAB sont rattachés à une parcelle de la ZDAM. Seul le propriétaire
de la parcelle concernée peut en disposer (art. 9 RDABZAM).
Le propriétaire d’un immeuble (ou le copropriétaire,
propriétaire par étage, superficiaire, usufruitiers à certaines conditions ;
art. 9 al. 2 RDABZAM et art. 10 à 12 RDABZAM) au bénéfice de droits cessibles
peut céder tout ou partie de ces droits à tout tiers de son choix, propriétaire
d’un immeuble inclus dans la même ZDAM et dans la limite des DAB acquérables
par cette parcelle (art. 24 al. 1 RDABZAM).
Jusqu’à ce que le propriétaire d’un immeuble sis dans
une ZDAM ait transmis à la FTI le décompte des surfaces brutes de plancher
existantes, le propriétaire ne peut pas céder ses droits à bâtir cessibles
(art. 88 al. 6 RDABZAM et art. 23 al. 2 RZIAM).
Les géomètres
officiels sont reconnus comme auxiliaires des propriétaires pour les assister
dans le calcul des surfaces brutes de plancher existantes.
28)
Qui peut acquérir des droits à
bâtir ?
En principe,
seul le propriétaire d’un immeuble situé dans la ZDAM peut acquérir des DAB cessibles
art. 29 al. 1 RDABZAM).
On entend par
propriétaire au sens du Règlement toute personne physique ou morale inscrite au
Registre foncier comme propriétaire d’un immeuble sis dans la ZDAM. Sont assimilés
aux propriétaires les superficiaires
(art. 10 al. 3 RDABZAM), les copropriétaires
et propriétaires par étages (art. 11 RDABZAM)
ainsi que les usufruitiers (art. 12 RDABZAM).
Toutefois, le Règlement prévoit la possibilité de
conclure des promesses d’acquisition de DAB (art. 25 al. 1 RDABZAM ; voir la question n° 29). Ainsi, le
promettant-acquéreur d’un immeuble situé dans la ZDAM peut simultanément être
promettant-acquéreur des DAB qui lui seront par hypothèse nécessaires pour
réaliser le projet de construction qu’il projette de réaliser sur le terrain
qu’il va acquérir (cf. art. 29 al. 2 RDABZAM). Il faut évidemment que la
parcelle visée soit un immeuble de la ZDAM qui dispose de droits acquérables
(art. 25 al. 1 et 29 al. 2 RDABZAM). Comme pour la promesse d’acquisition du
terrain, celle qui se rapporte aux DAB peut être conditionnée à l’obtention de
l’autorisation de construire nécessaire. La promesse d’acquisition des DAB ne sera
exécutée qu’au moment où le promettant-acquéreur sera effectivement
propriétaire de l’immeuble visé (art. 25 al. 2 RDABZAM).
29)
Est-il
possible de conclure des promesses d’acquisition de droits à bâtir ou
uniquement des actes de cession fermes ?
Un tiers qui est intéressé à l'acquisition d'une
parcelle en ZDAM pour y ériger une construction nécessitant l’acquisition de
DAB peut souhaiter obtenir au préalable la confirmation qu’il pourra
effectivement la réaliser et, à cet effet, subordonner l’achat de la parcelle à
la condition de l’obtention d’une autorisation de construire utilisant des DAB qu’il
lui faudra obtenir par cession.
Le Règlement prévoit ainsi la possibilité de
conclure des promesses d’acquisition de DAB, pour autant évidemment que la parcelle
visée soit un immeuble de la ZDAM qui dispose de droits acquérables (art. 25
al. 1 et 29 al. 2 du RDABZAM). Ces promesses seront portées en mention au
Registre des DAB (art. 57 al. 1 let. RDABZAM). Cela permettra à la FTI et à
l’OAC de tenir compte des DAB promis à la cession pour l’instruction de la
demande d’autorisation de construire qui est destinée à en faire usage (cf.
art. 39 al. 1 RDABZAM).
La promesse ne peut cependant être exécutée qu’au
moment où le promettant-acquéreur est effectivement propriétaire d’un tel
immeuble (art. 25 al. 2 RDABZAM).
Ainsi, seuls
les propriétaires qui souhaitent effectivement réaliser un projet de
construction peuvent acquérir des droits à bâtir en vue de sa réalisation.
30)
a. Le
transfert des droits à bâtir intervient-il le jour de la signature d’un acte de
cession ou d’une promesse de cession ?
b. Peut-on
acquérir des droits à bâtir indépendamment de la conception d’un projet de
construction ?
c. Que se passe-t-il si le projet de construction
pour lequel des DAB ont fait l’objet d’une cession ne donne pas lieu à une
demande d’autorisation de construire acceptée à l’enregistrement par l’Office
des autorisations de construire ?
a et b. Non. Afin
d’éviter la thésaurisation des droits à bâtir cessibles, la prise d’effet des
transactions relatives à des droits à bâtir dépend du dépôt d’une demande
d’autorisation de construire (art. 37 al. 1 et 2 RDABZAM).
Des contrats
de cession peuvent certes être conclus indépendamment d’une demande
d’autorisation de construire destinée à utiliser les droits cédés. Mais ces
contrats resteront sans effet utile à l’égard des autorités administratives
compétentes (FTI et Office des autorisations de construire - OAC), tant que la
demande d’autorisation de construire y relative n’aura pas été introduite et
admise à l’enregistrement par l’OAC (art. 37 al. 2 a contrario RDABZAM).
Concrètement, la
cession de DAB ne sera effective que si l’acquéreur des droits a obtenu
l’enregistrement par l’OAC de la demande d’autorisation de construire définitive
(ci-après : DD) ou de la demande d’autorisation de construire en procédure
accélérée (ci-après : APA) qui porte sur le projet qui
« consommera » les droits à bâtir cédés.
Les contrats
de cession seront considérés comme caducs si aucune demande d’autorisation de
construire n’a été introduite (et admise à l’enregistrement par l’OAC) dans les
5 ans (art. 37 al. 3 RDABZAM). Les parties à un contrat de cession peuvent
toutefois convenir d’une prolongation de cinq ans (art. 37 al. 1 5 RDABZAM).
Sur le délai de validité des cessions, voir aussi
la question n° 33.
c. Si l’OAC
refuse d’entrer en matière sur la demande d’autorisation, le transfert de
titularité des DAB voulu par le contrat de cession ne se produira pas (art. 37
al. 2 a contrario RDABZAM). Ce
mécanisme permet d’éviter que des projets de construction purement prétextes ne
soient déposés, dans le seul but d'acquérir des droits à des fins de
spéculation.
Pour savoir ce qu’il se passe si une demande
d’autorisation de construire définitive est enregistrée par l’Office des
autorisations de construire mais qu’elle est ensuite refusée par l’OAC, voir la
question no 31.
31)
Que se
passe-t-il si une demande d’autorisation de construire définitive est
enregistrée par l’Office des autorisations de construire mais qu’elle est
ensuite refusée ?
Si l’OAC a
accepté d’entrer en matière sur la demande d’autorisation, la cession des
droits à bâtir sortira ses effets (art. 37 al. 2 RDABZAM).
Dans le cas où
l’OAC refuse l’autorisation de construire à un requérant qui a acquis de
manière ferme des droits à bâtir, le Règlement ne prévoit pas d’extinction de
la cession. Il sera toutefois possible à l’acquéreur de restituer les DAB à
leur propriétaire d’origine. Ce sera à l’acte de cession conclu entre les
parties de prévoir cette revente.
Pour éviter de
devoir organiser une rétrocession des DAB dans ce cas de figure et permettre au
propriétaire qui souhaite acquérir des droits à bâtir en vue d’ériger une
construction sur sa parcelle d’obtenir au préalable la confirmation qu’il pourra
effectivement la réaliser, le Règlement prévoit la possibilité de conclure des promesses
d’acquisition de DAB (art. 25 al. 1 RDABZAM). L’acquisition des droits à bâtir
pourra ainsi être subordonnée à la condition de l’obtention d’une autorisation
de construire utilisant des DAB obtenus par cession (voir aussi à ce sujet la question n° 29).
32)
a. Est-il
possible d’acquérir des DAB puis de les revendre à un tiers s’ils ne sont pas
utilisés ?
b. Peut-on revendre à
un tiers des droits à bâtir acquis précédemment par cession ?
a et b.
Non, le
RDABZAM interdit les cessions en chaîne (art. 27 al. 2 RDABZAM). Cette règle
vise à éviter que les droits à bâtir dans les ZDAM deviennent des
« produits dérivés » qui pourraient faire l’objet d’un marché
distinct, déconnecté de la finalité péréquative du
régime (art. 3A LZIAM) et de l’utilité des DAB pour la mise en œuvre du projet
territorial défini par la ZDAM et le règlement directeur qui s’y rapporte.
Le principe
selon lequel les droits à bâtir acquis d’un tiers par cession ne peuvent pas être cédés à nouveau connaît deux
exceptions (art. 27 al. 1 RDABZAM). En effet, les droits à bâtir acquis d’un tiers par
cession peuvent être :
- exercés sur
une parcelle contiguë à l’immeuble cessionnaire pour réalisation conjointe
d’une construction au titre d’un regroupement (cf. art. 16 RDABZAM) ;
- cédés à
nouveau pour la réalisation de surfaces destinées à des activités mutualisées
de services dans un bâtiment comportant également des équipements privés
techniques collectifs mutualisés (art. 27 al. 1 let. b RDABZAM).
33)
a. Dans
quel délai les droits à bâtir acquis par cession doivent-ils être
utilisés ?
b. Que se passe-t-il si
des droits à bâtir sont acquis mais qu’ils ne sont pas utilisés ?
c. Que deviennent les
droits à bâtir acquis par cession si le projet pour lequel ils ont été acquis
ne se réalise pas ?
a - b. Le
RDABZAM fixe une limite de temps aux propriétaires pour introduire les demandes
d’autorisation de construire qui porte sur le projet qui
« consommera » les droits à bâtir cédés.
En effet, le
propriétaire qui a signé un acte contractuel afin d’acquérir des droits à bâtir
(acte de cessions, promesses de cession, reports ou regroupements de DAB),
dispose de cinq ans depuis la signature de cet acte pour concrétiser son projet
qui « consommera » les droits à bâtir qu’il a acquis (art. 37 al. 3 RDABZAM).
Les parties à
un contrat de cession peuvent toutefois convenir d’une prolongation de cinq ans
(art. 37 al. 1 5 RDABZAM).
Voir aussi la question n° 30.
c. Passé ce
délai – qui peut faire l’objet d’une prolongation unique de cinq ans (art. 37
al. 5 RDABZAM) –, la cession ne sera plus reconnue et considérée comme
caduque de plein droit.
Comme il
appartient aux parties de régler contractuellement les modalités relatives de
la cession des droits à bâtir, c’est également à elle de définir les
conséquences contractuelles de l’éventuelle caducité de la cession en regard du
RDABZAM.
34)
Si la
cession devient caduque, que devient le prix payé pour l’acquisition des droits
bâtir ?
Le RDABZAM ne
règle pas les conséquences de la caducité des cessions prescrite, sur le plan
administratif, par l’art. 37 RDABZAM.
Comme il
appartient aux parties de régler contractuellement les modalités relatives de
la cession des droits à bâtir, c’est également à elle de définir les
conséquences contractuelles de l’éventuelle caducité de la cession en regard du
RDABZAM.
VI. La forme et prix des
transactions
35)
Sous
quelle forme devront être dressés les actes de cession de droits à bâtir ?
Les actes de
cession de droits à bâtir doivent être dressés en la forme authentique
(art. 32 RDABZAM).
En revanche,
la forme écrite simple suffit pour les conventions de regroupement de DAB entre
propriétaires au sens de l’art. 16 respectivement de l’art. 22 RDABZAM (art. 33
al. 1 RDABZAM).
36)
Sous
quelle forme devront être dressées les promesses de cession de droits à
bâtir ?
Les promesses de cession de droits à bâtir doivent être dressées en la
forme authentique (art. 35 al. 1 et 32 RDABZAM).
37)
Si une parcelle est vendue, les droits à bâtir cessibles y relatifs
sont-ils automatiquement vendus avec ?
L’aliénation de toute parcelle incluse dans la zone
de développement d’activités mixtes comporte de plein droit la cession des
droits à bâtir qui y sont attachés au jour de l’aliénation (art. 13 al. 1
RDABZAM).
Les actes
d’aliénation foncière étant communiqués par les notaires à la FTI (art. 79
al. 8 RDABZAM), cette dernière procèdera à la mise à jour du registre des
droits à bâtir en conséquence en inscrivant l’acquéreur de la parcelle comme
nouveau propriétaire.
38)
a. Le prix
des transactions est-il contrôlé ?
b. Qui détermine le prix de cession des droits
à bâtir ?
Le prix des
transactions relatives aux droits à bâtir peut être
défini librement entre les parties (art. 19 al. 1 RDABZAM).
VII. Quelques cas particuliers
39)
a. Un
propriétaire peut-il transférer ses droits à bâtir réalisables sur place et/ou
ses droits à bâtir cessibles sur une autre parcelle qui lui appartient dans la
ZDAM ?
b. Qu’entend-t-on
par « report » de droits à bâtir ?
c. Le « report »
de droits à bâtir est-il assimilé à une cession ?
a.
Un propriétaire peut transférer (reporter) les droits à bâtir cessibles de sa
parcelle sur une autre parcelle qu’il détient dans la zone de développement
d’activités mixtes (art. 26 RDABZAM).
Seuls
les droits à bâtir cessibles peuvent être reportés par le propriétaire sur une
autre parcelle qu’il détient dans la ZDAM. Le propriétaire ne peut donc pas
reporter les droits à bâtir de base exerçables sur place sur une autre parcelle
qu’il détient (art. 20 al. 2 RDABZAM).
b.
Le report de droits à bâtir est l’acte par lequel le propriétaire de droits à
bâtir cessibles reporte ces droits d’une parcelle sur une autre parcelle non
contiguë qu’il détient dans la zone de développement d’activités mixtes (art.
26 RDABZAM).
c.
Le report de droits à bâtir entre deux parcelles non contiguës détenues par le
même propriétaire est assimilé à une cession (art. 15 al. 2 RDABZAM). Ainsi,
par exemple, le report n’a pas besoin de revêtir la forme authentique. Il
suffit que le propriétaire qui reporte ses droits à bâtir cessibles entre 2
parcelles qu’il détient fasse une déclaration en forme écrite simple à
l’attention de la FTI (art. 33 al. 2 RDABZAM).
Si un propriétaire souhaite
réaliser un projet de construction commun avec son voisin direct
(i.e. dont la parcelle est contiguë à la sienne) sans devoir effectuer de
cession de droits à bâtir, voir la question no 40 au sujet du « regroupement »
(art. 16 RDABZAM).
40)
a. Si un propriétaire souhaite réaliser un projet de
construction commun avec son (ou ses) voisin(s) direct(s), peut-il transférer
ses droits à bâtir exerçables sur place ?
b. Qu’entend-t-on par
« regroupement » de droits à bâtir ?
c. Le regroupement de droits à
bâtir implique-t-il des cessions de droits à bâtir ?
a.
Oui, si un propriétaire souhaite réaliser un projet de construction commun avec
son (ou ses) voisin(s) direct(s), il peut transférer ses droits à bâtir
de base exerçables sur place sur la (ou les) parcelle(s) contiguë(s) sans devoir effectuer de cession de droits
à bâtir cessibles.
Dans un tel cas, les parcelles des propriétaires
impliqués en commun dans le projet de construction sont considérées de manière
consolidée.
b. Le regroupement de droits à
bâtir consiste en un transfert de droits à bâtir entre 2 ou plusieurs parcelles
contiguës, pour permettre la réalisation d’un projet de construction commun
avec le (ou les) propriétaire(s) de ladite (ou lesdites) parcelle(s) (art. 16
al. 1 RDABZAM).
c. Dans
l’hypothèse où un ou plusieurs propriétaire(s) souhaitent réaliser un projet de
construction commun sur une (ou des) parcelle(s) voisine(s), ils n’ont pas
besoin de procéder entre eux à des cessions de droits à bâtir pour procéder à
ce regroupement. Dans cette situation particulière, les droits à bâtir de base
exerçables sur place peuvent en effet être exercés sur la ou les parcelle(s)
voisine(s) sans pour autant être assimilés à des cessions de droits cessibles
(art. 16 al. 2 et 22 RDABZAM).
En d’autres
termes, les droits destinés par le plan directeur à être exercés sur une
parcelle elle-même peuvent être « déplacés » sur la parcelle voisine,
pour y être réalisés simultanément et conjointement avec les droits de cette
dernière, sans que cela ne soit considéré par le Règlement comme une cession.
Les conventions de
regroupement de droits à bâtir entre propriétaires font l’objet d’un acte en la
forme écrite simple (art. 33 al. 1 RDABZAM).
41)
a. Qu’entend-t-on
par la notion d’« équipements privés techniques
collectifs mutualisés » ?
b. Les constructions et
installations destinées à des équipements privés techniques collectifs
mutualisés requièrent-elles l’usage de droits à bâtir d’affectation tertiaire ?
a. On entend par équipements privés techniques collectifs mutualisés
les équipements dédiés :
a) au
stationnement mutualisé (parkings en silo) ;
b) à la
gestion des besoins environnementaux (collecte et traitement des déchets,
production et raccordement au réseau d’énergie) ;
c) à la
gestion et à la rétention de l’eau en surface (art. 3 al. 24 RDABZAM).
b. Les
constructions et installations destinées à des équipements privés techniques
collectifs mutualisés ne requièrent pas l’usage de droits à bâtir d’affectation
tertiaire. Les surfaces brutes de plancher de ces équipements font uniquement
l’objet d’une mention au Registre des droits à bâtir (art. 52 al. 3 et art. 57
al. 1 let. g RDABZAM).
Si des constructions
et installations destinées à des équipements privés techniques collectifs
mutualisés sont réunies sur une parcelle, ces surfaces ne sont pas
comptabilisées dans les surfaces brutes de plancher (art. 5 al. 3 let. c
RDABZAM). L’idée poursuivie par cette disposition est de favoriser la
concentration de ces équipements dans des bâtiments communs (mutualisés), dans
un souci d’efficience de l’utilisation du sol.
42)
a. Qu’entend-t-on
par la notion d’« activités mutualisées de services à destination des entreprises et des usagères
et usagers de la zone de développement d’activités mixtes »
(« services à la zone »)?
b. La réalisation de surfaces de « services
à la zone » implique-t-elle l’usage de droits à bâtir d’affectation
tertiaire ?
c. Les droits de base exerçables
sur place peuvent-ils être cédés à une autre (ou à d’autres) parcelle(s) de la
même pièce urbaine pour réaliser des surfaces de « services à la
zone » ?
a.
On entend par activités mutualisées de services
à destination des entreprises et des usagères et usagers de la zone de
développement d’activités mixtes les activités telles que garderies
d’enfants, fitness, offices postaux, cafés-restaurants, espaces de travail
partagés, fab-labs, salles de conférence, espaces de
stockage mutualisés, services dédiés aux
mobilités complémentaires ou partagées, pour autant qu’elles soient destinées à
satisfaire les besoins des usagères et usagers de la zone de développement d’activités
mixtes. (art. 3 al. 22 RDABZAM).
La
mutualisation consiste en l’utilisation de droits à bâtir d’affectation
tertiaire cédés ou regroupés à partir de plusieurs parcelles de la zone de
développement d’activités mixtes. La mutualisation n’implique pas que les
surfaces brutes de plancher dédiées soient réalisées conjointement par les
titulaires des droits à bâtir (art. 3 al. 22 RDABZAM).
b.
Oui, comme les activités de service sont de caractère tertiaire (cf. art. 20
al. 2 RZIAM).
Le transfert de droits à bâtir, à l’intérieur d’une zone de développement
d’activités mixtes, d’une parcelle sur une autre en vue de créer des surfaces d'activités mutualisées de services à destination des entreprises et des usagères
ou usagers de la zone de développement d’activités mixtes constitue un cas de cession (art. 17 RDABZAM).
c. Les droits à bâtir de base exerçables sur place
peuvent en principe être cédés à une autre (ou à d’autres) parcelle(s) de la
même pièce urbaine pour réaliser des SPB tertiaires d’activités de service aux
entreprises et usagers de la zone (activités telles que garderies d’enfants,
fitness, offices postaux, etc.) dans un bâtiment comportant également des
équipements privés techniques collectifs mutualisés (art. 21 al. 1 RDABZAM).
Il s’agit d’une exception au principe que les droits de
base exerçables sur la parcelle qui les génère ne peuvent pas être cédés (voir la question n° 21). Cette exception vise à
favoriser la concentration des activités de service dans des bâtiments communs
(mutualisés), par souci d’efficience dans l’utilisation du sol.
Les dispositions relatives aux cessions de droit sont
applicables à de telles opérations (art. 21 al. 2 RDABZAM).
43)
Que se
passe-t-il si des parcelles sont occupées par des bâtiments de logements
(villas) ?
Le régime
nouvellement prévu ne permet pas de forcer un propriétaire à modifier
l’affectation de son bien. Les constructions existantes bénéficient de la
garantie de la situation acquise : elles pourront continuer à être
exploitées en l’état (art. 55 al. 5 RDABZAM).
Toutefois,
afin d’éviter que les propriétaires qui ne jouent pas le jeu de la mutation
territoriale planifiée tirent un profit pécuniaire de la plus-value créée par
la ZDAM et pour empêcher la pérennisation des bâtiments de logements existants,
le Règlement prévoit que les propriétaires de parcelles comportant des villas
(ou d’autres mais d’habitation) ne peuvent pas bénéficier des affectations
tertiaires avant d’avoir supprimé les logements, aussi bien pour réaliser des
surfaces d’activités tertiaires sur place que pour céder les droits à bâtir
cessibles (art. 23 et 28 RDABZAM).
44)
Que se
passe-t-il s’il existe déjà des surfaces d’affectation tertiaire sur une
parcelle et comment ces surfaces sont-elles comptabilisées ?
Les propriétaires qui disposent sur leur parcelle de surfaces d’affectation
tertiaire existant au jour de l’entrée en vigueur de la ZDAM bénéficient de la garantie de la situation acquise prévue à l’art. 89
al. 1 RDABZAM. Ils n’auront aucune obligation de démolir ces surfaces, même si elles
dépassent la part de DAB III que le propriétaire pourra réaliser sur place une fois la
planification en force.
Dans le Registre des droits à bâtir, les éventuelles surfaces
existantes d’affectation tertiaire sont imputées sur la
part des droits à bâtir de base attachés à chaque parcelle qui peut être
exercée sur place conformément au plan directeur des zones de développement
d’activités mixtes (art. 55 al. 1 RDABZAM).
VIII. Les interactions entre la FTI
et les autorités
45)
Le Registre foncier intervient-il dans la tenue du
Registre des droits à bâtir ?
Le Registre
des droits à bâtir s’appuie sur les données du Registre foncier, au moyen des
données foncières cadastrales spécifiques que la FTI est habilitée à collecter
après du Registre foncier pour les parcelles incluses dans une ZDAM. Ces
opérations ne requièrent pas une collaboration active des services du Registre
foncier cantonal.
Le Registre
des droits à bâtir est fondé sur les données cadastrales et les données foncières inscrites au grand
livre du registre foncier (art. 40 al. 1 RDABZAM).
Toutefois, le
Registre des droits à bâtir est totalement indépendant et distinct du Registre
foncier. Il ne prime en aucun cas sur les inscriptions du Registre foncier.
Ainsi, nul ne peut se prévaloir d’une inscription au registre des droits à
bâtir à l’encontre d’une inscription du Registre foncier (art. 40 al. 4
RDABZAM).
La FTI procède
d’office régulièrement à la collecte des informations devant figurer dans le
registre des droits à bâtir au sujet de toutes les parcelles de la ZDAM. A cet
effet, la FTI utilise les droits d’accès légaux ou conventionnels dont elle
dispose auprès des services et autorités qui les détiennent (art. 62 al. 1
RDABZAM). Elle procède en conséquence à la mise à jour du registre des droits à
bâtir, en procédant aux mentions, inscriptions, radiations ou rectifications nécessaires
(art. 62 al. 2 RDABZAM).
Le Registre
des droits à bâtir ne reposera pas sur une alimentation spontanée de la part du
Registre foncier, ni sur un renvoi dynamique à sa base de données, mais sur des
consultations périodiques effectuées par la FTI. Il est ainsi prévu que la FTI
procède elle-même d’office et régulièrement à une mise à jour du Registre des
droits à bâtir en fonction de l’évolution du cadastre et du Registre foncier
(art. 63 al. 2 RDABZAM).
Afin d’établir
ou de mettre à jour le Registre des droits à bâtir concernant la parcelle en
question, la FTI peut demander aux propriétaires de lui fournir des
informations sur la situation foncière de leur parcelle (art. 78 al. 1 let. c
RDABZAM). Les propriétaires devront fournir les informations requises à la FTI
avant de pouvoir céder
leurs droits à bâtir cessibles, respectivement acquérir des droits à bâtir,
utiliser leurs droits à bâtir disponibles sur place ou encore introduire une
demande d’autorisation de construire concernant leur parcelle (art. 78 al.
2 RDABZAM).
Voir également la question no 47 au sujet de l’obligation
pour les notaires d’informer la FTI des actes d’aliénation foncière ou des
actes de divisions et de réunions parcellaires et du tableau de mutation y
relatif.
Voir également la question no 12 relative aux données sur
lesquelles est fondé le Registre des droits à bâtir.
46)
Quels sont les autres services étatiques avec
lesquels la FTI collabore aux fins du régime de cession des droits à bâtir ?
La FTI
interagit avec l’Office des
autorisations de construire (OAC) dans le cadre de l’instruction des
demandes d’autorisation de construire (DD ou APA), par l’émission des préavis
que la FTI adresse à l’OAC sur chaque dossier.
Dans le cadre de son préavis, la FTI vérifie le respect des
dispositions du RDABZAM et examine en particulier si le propriétaire requérant
dispose des droits à bâtir suffisants pour réaliser son projet (art. 28 al. 1
let. d RDABZAM).
Pour les projets en ZDAM, lorsque la FTI a connaissance de faits impliquant une
rectification ou une radiation au registre des droits à bâtir impactant le
traitement d’une demande d’autorisation de construire en cours d’instruction,
elle en informe aussitôt l’office des autorisations de construire (art. 28 al.
3 RZIAM). Cela permet à l’OAC de disposer en temps réel des informations
utiles sur les droits à bâtir qu’un projet de construction, visé par une
demande d’autorisation de construire, est destiné à mettre en œuvre.
47)
Quelles autorités interviennent pour instrumenter
les actes de cessions de droits droits à bâtir ?
Le Règlement attribue aux notaires, s’agissant des cessions de droits à bâtir, un rôle
équivalent à celui qu’ils assument déjà en matière de transactions
immobilières, puisque ces cessions sont soumises à la forme authentique.
Les notaires doivent ainsi notamment :
-
vérifier préalablement à l’instrumentation des cessions
les conditions de base posées à cet effet (art. 79 al. 1 RDABZAM) ;
-
transmettre à la FTI les réquisitions en s’assurant de
la présence de toutes les pièces justificatives nécessaires (art. 79 al. 2 et 7
RDABZAM) ;
-
prendre en compte les droits à bâtir dans le cadre de
tout acte portant sur la structuration foncière des immeubles inclus dans une
ZDAM (art. 79 al. 4 à 6 RDABZAM) ;
-
renseigner la FTI, pour alimenter le Registre, de tous
les actes emportant des mutations sur des immeubles sis en ZDAM qu’ils déposent
au Registre foncier (art. 79 al. 8 RDABZAM).
48)
Qui, aux côtés de la FTI, aide les propriétaires à quantifier
les droits à bâtir attachés aux différents immeubles dans les ZDAM ?
Les géomètres officiels contribuent à la
quantification des droits à bâtir attachés aux différents immeubles dans les
ZDAM en produisant ou vérifiant les décomptes et données introduits par les
notaires dans leurs actes (art. 80 RDABZAM).
IX. Le régime transitoire
49)
Le régime de cession des droits à bâtir est-il
immédiatement opérationnel/applicable au profit de tous les propriétaires dès
l’entrée en vigueur du plan directeur de la zone de développement
d’activités mixtes ?
Non, jusqu’à
ce que le propriétaire d’un immeuble sis dans une ZDAM ait transmis à la FTI le
chiffrage des surfaces brutes de plancher existantes, le propriétaire ne peut
pas acquérir de droits à bâtir (art. 88 al. 6 RDABZAM et art. 23 al. 2 RZIAM).
Les géomètres
officiels se tiennent à la disposition des propriétaires pour les assister dans
le calcul des surfaces brutes de plancher existantes.
50)
Les
constructions existant avant l’entrée en vigueur de la ZDAM doivent-elles être
démolies au jour de son entrée en vigueur ?
Non,
les propriétaires qui disposent sur leur parcelle
de surfaces
d’affectation tertiaire existant au jour de l’entrée en
vigueur de la zone de
développement d’activités mixtes bénéficient de la garantie
de la situation acquise prévue à l’art. 89 al. 1 RDABZAM. Ils n’auront aucune
obligation de démolir ces surfaces, même si elles dépassent la part de DAB III
que le propriétaire pourra réaliser sur place une fois la planification en force.
En revanche,
si le propriétaire d’une construction existante la démolit après l’entrée en
vigueur de la ZDAM puis la reconstruit, les dispositions du RDABZAM
s’appliqueront à l’opération de démolition-reconstruction (art. 89 al. 2
RDABZAM).
